Como funciona a compra de um lote LOTSSS

Do contrato assinado à escritura registrada, cerca de 30 dias é o normal: a pesquisa de título volta em aproximadamente uma semana, o fechamento é marcado por volta do dia 14 a 21, e o condado registra a escritura nos dias seguintes.

A última parte desse ritmo é ditada pelo cartório de registro do condado, então é uma faixa e não uma garantia. Um apontamento encontrado na pesquisa estende o prazo.

Nenhuma etapa do processo exige que você pise no terreno. O que importa no registro — o parcel number, o zoneamento registrado, a pesquisa de título — é público e pode ser lido de qualquer lugar.

Dito isso, uma visita — sua ou de alguém de sua confiança — mostra o que o registro não mostra: como é de fato a via de acesso, o que os vizinhos estão fazendo, como o terreno drena. Vale considerar, mas não é obrigatório.

Seu — pessoa física, ou em nome de uma empresa que você controla, conforme você instruir antes de a escritura ser preparada. A escritura é registrada no registro público do condado, e a cópia registrada é enviada a você após o fechamento.

Qual das duas formas é melhor para você depende da sua residência fiscal, do seu planejamento sucessório e das regras do seu país. Essa é uma pergunta para o seu assessor, não para um vendedor.

O custo recorrente de um terreno vago é o imposto anual sobre a propriedade (property tax) do condado. O valor depende da avaliação do condado e da alíquota (millage) daquele ano, então é consultado lote a lote, não citado como regra.

Alguns lotes também têm taxas de associação ou de distrito. Se o seu tem, isso aparece na pesquisa de título — uma das razões de a pesquisa acontecer antes de você estar comprometido a fechar.

Sim. Uma vez registrada a escritura em seu nome, você pode vender, doar ou transferir o lote como qualquer proprietário, respeitado o que estiver registrado contra ele.

Terreno, porém, não é ativo líquido. Uma venda demora o tempo que demorar para achar comprador, e o preço é o que o mercado oferecer naquele momento — não o que você pagou, nem qualquer número mostrado em uma projeção deste site.

A lei federal americana não impõe exigência geral de cidadania ou residência para ser proprietário de imóvel. A propriedade é regida principalmente pela lei estadual, e a lei federal trata da propriedade estrangeira por regimes específicos, não por proibição geral: retenção na venda, declaração de terras agrícolas e revisão de segurança nacional para certos imóveis próximos a instalações militares e portos.

Isso é diferente de dizer que "não há restrições". Restrições estaduais existem e são reais — os dois estados em que a LOTSSS vende estão na resposta seguinte.

A Flórida restringe compras por "foreign principals" ligados a sete países designados de preocupação — China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, o regime Maduro na Venezuela e Síria. A restrição se define pelo domicílio, não pela nacionalidade, e há regras separadas para terra agrícola, imóveis a menos de 10 milhas de instalação militar ou infraestrutura crítica e — no caso específico da República Popular da China — qualquer imóvel no estado. Uma pessoa física que seja foreign principal pode comprar um imóvel residencial de até 2 acres sob condições, e precisa se registrar no Florida Department of Commerce em 30 dias, com multa civil de US$ 1.000 por dia de atraso.

O Mississippi tem dois dispositivos distintos. O Foreign Land Ownership Act, em vigor desde 1º de julho de 2024, restringe a posse de terra florestal e agrícola por nacionais e entidades de países designados adversários estrangeiros; não alcança lote residencial nem lote urbano vago. Separadamente, o Miss. Code Ann. § 89-1-23 dispõe que estrangeiros não residentes podem adquirir e manter no máximo cinco acres para fins residenciais, que a terra mantida em desacordo com a seção reverte ao estado, e que há exceção para imóvel em nome de corporação, LLC ou entidade similar. O alcance dessa seção após a emenda de 2024 não é claro no texto da lei — consulte advogado do Mississippi antes de estruturar a compra.

Todo fechamento nos EUA passa por triagem de sanções. Pessoas americanas — incluindo title companies e agentes de fechamento — não podem negociar imóvel em que alguém bloqueado por sanções da OFAC tenha interesse, e quem detiver imóvel bloqueado precisa informar a OFAC em 10 dias úteis. A triagem é feita pelo agente de fechamento e se aplica a todo comprador, qualquer que seja a nacionalidade.

Na Flórida há um segundo passo, universal: todo comprador de imóvel assina no fechamento um afidávit confirmando sua situação perante a lei dos foreign principals. Não é dirigido a compradores de nenhum país específico — todo mundo assina.

Só se a terra for agrícola. A AFIDA exige que o estrangeiro que adquire ou transfere participação em terra agrícola americana apresente o Form FSA-153 à USDA Farm Service Agency em 90 dias, e a penalidade por violação pode chegar a 25% do valor de mercado da participação.

O regulamento define terra agrícola como terra usada para produção florestal, ou terra atualmente usada — ou, se atualmente ociosa, usada pela última vez nos últimos cinco anos — para agricultura, pecuária ou produção de madeira. Um lote residencial loteado que nunca foi cultivado e não gera renda agrícola nem madeireira não se enquadra nessa definição e não é declarável.

Não. A retenção FIRPTA incide quando um estrangeiro vende participação em imóvel americano, não quando compra. Na venda por vendedor estrangeiro, é o comprador que é o agente de retenção e deve, em regra, reter 15% do valor realizado. Comprar de um vendedor americano não cria obrigação FIRPTA para você naquela compra.

O que importa é a saída. Quando você revender, você é o vendedor estrangeiro, e a FIRPTA se aplica a você. Existem duas regras mais estreitas — sem retenção até US$ 300.000 e 10% até US$ 1.000.000 — mas as duas exigem comprador pessoa física com plano definido de residir no imóvel, e nenhuma vale para comprador pessoa jurídica. Em lote vago, essa combinação raramente se verifica.

Não apenas para comprar e manter. O ITIN é emitido pelo IRS exclusivamente para fins fiscais federais. Comprar e manter passivamente um terreno vago — sem renda de fonte americana e sem declaração a entregar nos EUA — não cria, por si só, a obrigação de obter um; o regulamento que lista quando um estrangeiro deve fornecer número de contribuinte não inclui a titularidade passiva.

Você normalmente vai precisar de um quando vender (FIRPTA), quando alugar o imóvel, ou quando por outro motivo tiver de entregar declaração federal americana. Separadamente, órgãos estaduais e do condado podem pedir SSN ou ITIN nos formulários deles — exigência deles, não do IRS.

Não. O property tax americano é imposto local, lançado e cobrado no nível do condado e do município e pago anualmente. Não há alíquota diferente nem adicional por o dono ser estrangeiro. Na Flórida, a constituição estadual proíbe qualquer imposto estadual ad valorem sobre imóveis; quem cobra são condados, distritos escolares e municípios. O imóvel é avaliado em 1º de janeiro, o imposto vence em 1º de novembro e fica em atraso a partir de 1º de abril seguinte, e o imposto não pago é gravame de primeira ordem sobre o imóvel.

No Mississippi, o assessor do condado avalia o imóvel e condado, município e distritos escolares fixam a millage. Terreno vago fica na Classe II e é avaliado a 15% do valor real, contra 10% da casa unifamiliar ocupada pelo dono — distinção baseada no uso, não na nacionalidade. O que o proprietário não residente não tem é a isenção de homestead: os dois estados exigem que o imóvel seja residência permanente ou principal do dono em 1º de janeiro, e lote vago não tem residência para se qualificar.

Documentos assinados fora dos EUA normalmente são reconhecidos por um oficial consular americano em embaixada ou consulado, ou reconhecidos por notário local e depois apostilados. Pela Convenção da Haia de 1961, a apostila emitida pela autoridade competente do país de origem substitui a legalização consular entre países contratantes e abrange atos notariais. Brasil, Alemanha, Espanha, México, Argentina, Colômbia, Chile, Peru, Estados Unidos e a maior parte da América Latina são contratantes. Cuba e Haiti não são.

A apostila certifica apenas a autenticidade da assinatura, a qualidade de quem assinou e a identidade do selo — ela não autentica o conteúdo do documento. Para país não contratante, aplica-se a cadeia tradicional de legalização consular. Confirme a exigência exata com o agente de fechamento antes de assinar qualquer coisa: a aceitação de ato notarial consular depende da lei do estado onde a escritura for registrada.

As duas formas são possíveis, e nenhuma lei federal exige que um estrangeiro use empresa. A Flórida não impõe exigência de cidadania ou residência para constituir uma LLC; a única exigência local é um agente registrado com endereço físico na Flórida. O Mississippi é diferente: o § 89-1-23 tem exceção expressa para imóvel em nome de corporação, LLC ou entidade similar, então a estrutura pode importar lá — consulte advogado do Mississippi.

Sobre declaração de beneficiário final: a FinCEN adotou regra final em 14 de agosto de 2026 estreitando o Corporate Transparency Act. Pelo regulamento hoje em vigor, "reporting company" é apenas a entidade constituída sob lei de país estrangeiro e registrada para operar em um estado ou jurisdição tribal americana. Entidade constituída nos EUA — uma LLC da Flórida, por exemplo — não é reporting company e não tem obrigação de declarar beneficiário final. Entidade constituída no exterior que se registra para operar em um estado americano tem.

Não. Levantamento topográfico de título e avaliação ambiental Fase I são padrões de mercado, não exigências legais federais para toda compra de terreno. Os ALTA/NSPS Minimum Standard Detail Requirements são publicados por duas associações privadas de classe; a edição atual entrou em vigor em 23 de fevereiro de 2026, substituindo a de 2021.

A ASTM E1527-21 é o padrão de Fase I que a EPA reconhece como um dos que podem ser usados para cumprir a regra All Appropriate Inquiries. A AAI não é mandamento de investigar antes de comprar — ela se aplica a quem busca estabelecer a defesa CERCLA de proprietário inocente, a proteção de comprador prospectivo de boa-fé ou a proteção de proprietário de imóvel contíguo. Quem pula essa etapa não infringe lei alguma; apenas não preservou essas defesas. Para imóvel de uso residencial comprado por comprador não comercial, a CERCLA dispõe que inspeção e pesquisa de título que nada revelem satisfazem a exigência.