So läuft der Kauf eines LOTSSS-Grundstücks ab

Vom unterzeichneten Kaufvertrag bis zur eingetragenen Urkunde sind rund 30 Tage üblich: Die Titelrecherche kommt nach etwa einer Woche zurück, der Abschluss wird um Tag 14 bis 21 terminiert, und das County trägt die Urkunde in den folgenden Tagen ein.

Den letzten Teil dieses Tempos bestimmt die Eintragungsstelle des County — es ist also eine Spanne, keine Zusage. Eine in der Recherche gefundene Beanstandung verlängert sie.

Kein Schritt des Ablaufs verlangt, dass Sie auf dem Grundstück stehen. Was im Register zählt — Parcel Number, eingetragene Zonierung, Titelrecherche — ist öffentlich und von überall einsehbar.

Dennoch zeigt eine Besichtigung — Ihre eigene oder die einer Vertrauensperson — was das Register nicht zeigt: wie die Zufahrt tatsächlich beschaffen ist, was die Nachbarn tun, wie der Boden entwässert. Bedenkenswert, aber nicht erforderlich.

Auf Ihren — persönlich oder auf eine von Ihnen kontrollierte Gesellschaft, je nachdem, was Sie vor Erstellung der Urkunde anweisen. Die Urkunde wird im öffentlichen Register des County eingetragen; die eingetragene Ausfertigung erhalten Sie nach dem Abschluss.

Welche der beiden Formen für Sie besser ist, hängt von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit, Ihrer Nachlassplanung und den Regeln Ihres Landes ab. Das ist eine Frage an Ihren Berater, nicht an einen Verkäufer.

Die laufende Belastung eines unbebauten Grundstücks ist die jährliche County-Grundsteuer. Ihre Höhe hängt vom Einheitswert des County und dem Hebesatz (Millage) des jeweiligen Jahres ab und wird deshalb je Grundstück nachgesehen, nicht pauschal genannt.

Für manche Grundstücke fallen zusätzlich Verbands- oder Distriktumlagen an. Ob das bei Ihrem der Fall ist, zeigt die Titelrecherche — einer der Gründe, warum sie stattfindet, bevor Sie zum Abschluss verpflichtet sind.

Ja. Sobald die Urkunde auf Ihren Namen eingetragen ist, können Sie das Grundstück wie jeder Eigentümer verkaufen, verschenken oder übertragen — vorbehaltlich dessen, was gegen das Grundstück eingetragen ist.

Grundstücke sind allerdings kein liquides Gut. Ein Verkauf dauert so lange, wie es dauert, einen Käufer zu finden, und der Preis ist der, den der Markt dann bietet — nicht der von Ihnen gezahlte und keine Zahl aus einer Projektion auf dieser Website.

Das US-Bundesrecht kennt kein allgemeines Staatsangehörigkeits- oder Wohnsitzerfordernis für das Eigentum an Immobilien. Eigentum richtet sich überwiegend nach dem Recht des jeweiligen Bundesstaats; das Bundesrecht regelt ausländisches Eigentum über gezielte Regime statt über ein allgemeines Verbot: Quellensteuer beim Verkauf, Meldung landwirtschaftlicher Flächen und sicherheitspolitische Prüfung bestimmter Grundstücke in der Nähe von Militäranlagen und Häfen.

Das ist etwas anderes als „es gibt keine Beschränkungen“. Beschränkungen auf Ebene der Bundesstaaten bestehen und sind real — die beiden Staaten, in denen LOTSSS verkauft, behandelt die nächste Antwort.

Florida beschränkt Käufe durch „foreign principals“ mit Bezug zu sieben benannten Staaten: China, Russland, Iran, Nordkorea, Kuba, dem Maduro-Regime in Venezuela und Syrien. Maßgeblich ist der Wohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit. Gesonderte Regeln gelten für landwirtschaftliche Flächen, für Grundstücke im Umkreis von 10 Meilen um Militäranlagen oder kritische Infrastruktur und — speziell für die Volksrepublik China — für jede Immobilie im Bundesstaat. Eine natürliche Person, die foreign principal ist, darf unter Bedingungen eine Wohnimmobilie von bis zu 2 Acres erwerben und muss sich binnen 30 Tagen beim Florida Department of Commerce registrieren; die Säumnisstrafe beträgt 1.000 US-Dollar je Tag.

Mississippi hat zwei getrennte Vorschriften. Der seit dem 1. Juli 2024 geltende Foreign Land Ownership Act beschränkt Wald- und Agrarflächen im Eigentum von Staatsangehörigen und Gesellschaften benannter gegnerischer Staaten; Wohn- und unbebaute Stadtgrundstücke erfasst er nicht. Davon getrennt bestimmt Miss. Code Ann. § 89-1-23, dass gebietsfremde Ausländer höchstens fünf Acres zu Wohnzwecken erwerben und halten dürfen, dass entgegen der Vorschrift gehaltenes Land an den Staat heimfällt, und dass Eigentum im Namen einer Corporation, LLC oder ähnlichen Gesellschaft ausgenommen ist. Die Reichweite dieser Vorschrift nach der Änderung von 2024 ergibt sich nicht eindeutig aus dem Gesetzeswortlaut — ziehen Sie vor der Gestaltung des Kaufs mississippische Anwälte hinzu.

Jeder Abschluss in den USA umfasst ein Sanktions-Screening. US-Personen — darunter Title Companies und Abwicklungsstellen — dürfen nicht über Immobilien verfügen, an denen eine nach OFAC-Sanktionen gesperrte Person ein Interesse hat; wer gesperrtes Grundeigentum hält, muss dies der OFAC binnen 10 Werktagen melden. Das Screening führt die Abwicklungsstelle durch, und es gilt für jeden Käufer unabhängig von der Staatsangehörigkeit.

In Florida kommt ein zweiter, ausnahmsloser Schritt hinzu: Jeder Immobilienkäufer unterzeichnet beim Abschluss eine eidesstattliche Erklärung zu seinem Status nach dem Foreign-Principal-Gesetz. Sie richtet sich nicht gegen Käufer aus bestimmten Ländern — sie unterschreiben alle.

Nur wenn es sich um landwirtschaftliche Fläche handelt. AFIDA verlangt von Ausländern, die eine Beteiligung an US-Agrarland erwerben oder übertragen, binnen 90 Tagen das Formular FSA-153 bei der USDA Farm Service Agency einzureichen; die Sanktion kann bis zu 25 Prozent des Verkehrswerts der Beteiligung betragen.

Die Verordnung definiert Agrarland als Fläche zur forstwirtschaftlichen Erzeugung oder als Fläche, die derzeit — oder, wenn sie brachliegt, zuletzt innerhalb der vergangenen fünf Jahre — für Acker-, Weide- oder Holzwirtschaft genutzt wurde. Ein parzelliertes Wohngrundstück, das nie bewirtschaftet wurde und weder Agrar- noch Holzerträge abwirft, erfüllt diese Definition nicht und ist nicht meldepflichtig.

Nein. Der FIRPTA-Steuerabzug greift, wenn eine ausländische Person eine US-Immobilienbeteiligung verkauft, nicht beim Kauf. Beim Verkauf durch einen ausländischen Veräußerer ist der Käufer Abzugsverpflichteter und muss in der Regel 15 Prozent des realisierten Betrags einbehalten. Ein Kauf von einem US-Verkäufer begründet für Sie keine FIRPTA-Pflicht.

Entscheidend ist der Ausstieg. Beim späteren Weiterverkauf sind Sie der ausländische Veräußerer, und FIRPTA gilt für Sie. Es gibt zwei engere Regeln — kein Abzug bis 300.000 US-Dollar und 10 Prozent bis 1.000.000 US-Dollar —, doch beide setzen einen Käufer als natürliche Person mit konkreter Absicht zur Eigennutzung voraus, und keine steht einem Erwerb durch eine Gesellschaft offen. Bei einem unbebauten Grundstück trifft diese Kombination selten zu.

Nicht allein zum Kaufen und Halten. Die ITIN vergibt die IRS ausschließlich für bundessteuerliche Zwecke. Der Kauf und das passive Halten eines unbebauten Grundstücks — ohne US-Einkünfte und ohne abzugebende US-Erklärung — begründet für sich genommen keine Pflicht zur Beantragung; die Verordnung, die aufzählt, wann eine ausländische Person eine Steuernummer angeben muss, nennt passives Eigentum nicht.

Nötig wird sie in der Regel beim Verkauf (FIRPTA), bei Vermietung des Grundstücks oder wenn Sie aus anderem Grund eine US-Bundessteuererklärung abgeben müssen. Unabhängig davon können Behörden des Bundesstaats oder des County auf ihren eigenen Formularen eine SSN oder ITIN verlangen — deren Anforderung, nicht die der IRS.

Nein. Die US-Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die auf County- und Gemeindeebene festgesetzt und erhoben wird und jährlich zu zahlen ist. Es gibt weder einen anderen Satz noch einen Zuschlag, weil der Eigentümer Ausländer ist. In Florida verbietet die Verfassung des Bundesstaats jede staatliche Wertsteuer auf Immobilien; erhoben wird sie von Counties, Schulbezirken und Gemeinden. Bewertungsstichtag ist der 1. Januar, fällig wird die Steuer am 1. November und gerät zum folgenden 1. April in Verzug; rückständige Steuer ist ein erstrangiges Pfandrecht am Grundstück.

In Mississippi bewertet der County-Assessor das Grundstück, und County, Gemeinde und Schulbezirke setzen den Hebesatz fest. Unbebautes Land fällt in Klasse II und wird mit 15 Prozent des tatsächlichen Werts angesetzt, gegenüber 10 Prozent bei eigengenutzten Einfamilienhäusern — eine Unterscheidung nach der Nutzung, nicht nach der Staatsangehörigkeit. Was gebietsfremde Eigentümer nicht erhalten, ist die Homestead-Befreiung: Beide Staaten verlangen, dass die Immobilie am 1. Januar dauerhafter oder Hauptwohnsitz des Eigentümers ist — ein unbebautes Grundstück hat keine Wohnung, mit der es sich qualifizieren könnte.

Außerhalb der USA unterzeichnete Unterlagen werden üblicherweise entweder von einem US-Konsularbeamten in einer Botschaft oder einem Konsulat beglaubigt oder vor einem örtlichen Notar beurkundet und anschließend mit einer Apostille versehen. Nach dem Haager Übereinkommen von 1961 ersetzt die von der zuständigen Behörde des Ursprungslands erteilte Apostille zwischen Vertragsstaaten die konsularische Legalisation und erfasst notarielle Akte. Brasilien, Deutschland, Spanien, Mexiko, Argentinien, Kolumbien, Chile, Peru, die Vereinigten Staaten und der größte Teil Lateinamerikas sind Vertragsstaaten. Kuba und Haiti nicht.

Die Apostille bestätigt nur die Echtheit der Unterschrift, die Eigenschaft des Unterzeichners und die Identität des Siegels — sie beglaubigt nicht den Inhalt der Urkunde. Für Nichtvertragsstaaten gilt stattdessen die herkömmliche Kette der konsularischen Legalisation. Klären Sie die genaue Anforderung mit der Abwicklungsstelle, bevor Sie etwas unterschreiben: Ob ein konsularischer Notariatsakt anerkannt wird, richtet sich nach dem Recht des Bundesstaats, in dem die Urkunde eingetragen wird.

Beides ist möglich, und kein Bundesgesetz verlangt von einer ausländischen Person die Nutzung einer Gesellschaft. Florida stellt für die Gründung einer LLC keine Anforderungen an Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz; die einzige örtliche Anforderung ist ein Registered Agent mit ladungsfähiger Anschrift in Florida. Mississippi ist anders: § 89-1-23 enthält eine ausdrückliche Ausnahme für Eigentum im Namen einer Corporation, LLC oder ähnlichen Gesellschaft — dort kann die Struktur also erheblich sein; ziehen Sie mississippische Anwälte hinzu.

Zur Meldung wirtschaftlich Berechtigter: FinCEN hat am 14. August 2026 eine endgültige Regelung erlassen, die den Corporate Transparency Act einschränkt. Nach der derzeit geltenden Verordnung ist „reporting company“ nur eine nach dem Recht eines ausländischen Staates gegründete und zur Geschäftstätigkeit in einem US-Bundesstaat oder Stammesgebiet registrierte Gesellschaft. Eine in den USA gegründete Gesellschaft — etwa eine Florida-LLC — ist keine reporting company und hat keine Meldepflicht. Eine im Ausland gegründete Gesellschaft, die sich zur Geschäftstätigkeit in einem US-Bundesstaat registriert, schon.

Nein. Eine Land Title Survey und eine Phase-I-Umweltprüfung sind Branchenstandards, keine bundesrechtlichen Pflichten für jeden Grundstückskauf. Die ALTA/NSPS Minimum Standard Detail Requirements geben zwei private Berufsverbände heraus; die aktuelle Fassung gilt seit dem 23. Februar 2026 und hat die von 2021 abgelöst.

ASTM E1527-21 ist der Phase-I-Standard, den die EPA als einen der zur Erfüllung der All-Appropriate-Inquiries-Regel geeigneten anerkennt. AAI ist keine Pflicht, vor dem Kauf zu untersuchen — sie gilt für Personen, die den CERCLA-Einwand des schuldlosen Eigentümers, den Schutz als gutgläubiger Erwerbsinteressent oder den Schutz als Eigentümer eines angrenzenden Grundstücks begründen wollen. Wer darauf verzichtet, verstößt gegen kein Gesetz; er hat lediglich diese Einwände nicht gesichert. Für zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke, die ein nicht gewerblicher Käufer erwirbt, genügen nach CERCLA eine Besichtigung und eine Titelrecherche, die keinen Anlass zu weiterer Untersuchung ergeben.