Wie Sie eine Tax-Deed-Auktionsliste aus Florida lesen wie ein Investor

Jeder County in Florida veröffentlicht vor seiner Versteigerung eine Tax-Deed-Auktionsliste, doch das Dokument ist nicht für Investoren geschrieben. Es ist für County Clerks, Anwälte und Steuereinnehmer geschrieben. Wenn Sie es zu lesen wissen, wird die Liste zu einer Landkarte für vergünstigtes Land. Wenn nicht, wird sie zu einer Falle aus unbezahlten Pfandrechten, Feuchtgebieten und Grundstücken ohne Zufahrt.

Bei Lotsss haben wir mehr als 3.000 Immobilien gekauft und verkauft, viele davon über Tax Deed Sales (Versteigerungen, bei denen die Eigentumsurkunde einer wegen Steuerrückständen eingezogenen Immobilie verkauft wird). Die Investoren, die dauerhaft gewinnen, erscheinen nicht einfach und bieten. Sie lesen die Liste wie einen Wertpapierprospekt, prüfen jede Parzelle gegen, und kommen mit einer bereits nach Risiko und Gewinnmarge sortierten Shortlist zur Auktion.

Was die Liste Ihnen wirklich sagt

Eine Tax-Deed-Auktionsliste aus Florida ist eine Momentaufnahme der Parzellen, die das Endstadium des Steuerverzugs erreicht haben. Der County hat dem Eigentümer bereits mehrere Gelegenheiten zur Zahlung gegeben. Nun verkauft er das Deed (die Eigentumsurkunde) an den Höchstbietenden, um die rückständigen Steuern einzutreiben.

Die Liste enthält üblicherweise den eingetragenen Eigentümer, die Parzellen-Identifikationsnummer, die rechtliche Grundstücksbeschreibung, den Verkehrswert laut Steuerbehörde, das Mindestgebot und die ungefähre Fläche in Acre. Diese Felder sind Ihr Ausgangspunkt, nicht Ihre Entscheidung. Das Mindestgebot ist häufig nur ein Bruchteil des festgesetzten Werts – deshalb zieht das Tax-Deed-Investment Aufmerksamkeit auf sich. Die eigentliche Arbeit besteht jedoch darin, herauszufinden, was die Zahlen nicht sagen.

Die Spalten, die die meisten Investoren überspringen

Die meisten Einsteiger orientieren sich am größten Abschlag. Sie sehen ein fünf Acre großes Grundstück mit einem Mindestgebot von 2.000 $ und glauben, Gold gefunden zu haben. Erfahrene Investoren beginnen mit der Parzellen-ID und der rechtlichen Grundstücksbeschreibung. Diese beiden Felder sagen Ihnen, ob das Grundstück eine Straßenfront hat, ob es Teil einer förmlich vermessenen Siedlung ist und ob der Zuschnitt eine Bebauung oder einen Weiterverkauf zulässt.

Das sollten Sie gegenprüfen, bevor eine Parzelle einen Platz auf Ihrer Shortlist erhält:

• GIS-Kartierung. Geben Sie die Parzellen-ID in die Karte des County Property Appraiser ein. Prüfen Sie Zuschnitt, Abmessungen und die Nutzung der Nachbargrundstücke.
• Bauleitplanung. Ein billiges Grundstück in einer Naturschutzzone ist kein Schnäppchen. Es ist eine Spende an den County.
• Status des Tax Certificate. In manchen Fällen kann der Inhaber eines Tax Certificate (Zertifikat über das Steuerpfandrecht) noch Ansprüche haben. Klären Sie, ob der County diese Ansprüche vor der Versteigerung bereinigt hat.
• Nutzungsschlüssel. Die Einstufungen landwirtschaftlich, wohnbaulich und unbebaut bringen jeweils unterschiedliche Wiederverkaufserwartungen mit sich.

Wie Sie schnell eine Shortlist erstellen

Filtern Sie die Liste zunächst nach Parzellen, die Ihren Ankaufskriterien entsprechen. Beträgt Ihr Budget 10.000 $, streichen Sie alles mit einem Mindestgebot über 7.000 $, damit Spielraum für Steuerrückstände und Abschlusskosten bleibt. Wollen Sie ausschließlich Grundstücke mit Straßenfront, nutzen Sie GIS, um Parzellen ohne Zufahrt auszuschließen, bevor Sie überhaupt eine emotionale Analyse anstellen.

Sortieren Sie anschließend nach Ihren Zielcountys oder Zielregionen. Florida ist ein großer Bundesstaat. Ein Grundstück im Pfad des vorstädtischen Wachstums hat ein anderes Potenzial als eines zwei Stunden von der nächsten asphaltierten Straße entfernt. Wir konzentrieren uns auf Countys, deren Wiederverkaufsmarkt wir verstehen, denn ein Tax Deed ist nur dann rentabel, wenn jemand anderes das Land besitzen will, sobald Sie verkaufsbereit sind.

Vergeben Sie schließlich für jede verbleibende Parzelle einen Risikowert. Einen Punkt für die Lage in einer Überschwemmungszone, einen Punkt für einen unregelmäßigen Zuschnitt, einen Punkt für eine unsichere Zufahrt. Je niedriger der Wert, desto weiter rückt die Parzelle nach oben. Diese einfache Disziplin verhindert, dass das Adrenalin am Auktionstag den gesunden Menschenverstand übersteuert.

Warnsignale, die ein Grundstück disqualifizieren

Manche Parzellen sollten es niemals auf Ihren Gebotsbogen schaffen, so niedrig der Startpreis auch sein mag. Achten Sie auf diese Warnzeichen:

• Keine rechtlich gesicherte Zufahrt. Eine Parzelle ohne Zufahrt kann mehr Anwaltskosten verursachen, als das Land wert ist.
• Feuchtgebiete oder Hochwasserabflussbereich. Baugenehmigungen können unmöglich sein, und der Weiterverkauf an Endkunden ist äußerst begrenzt.
• HOA- oder kommunale Pfandrechte. Nicht alle Pfandrechte werden durch ein Tax Deed gelöscht. Prüfen Sie, was die Versteigerung überdauert.
• Siedlung mit abgelaufenem Plat. Eine erneute förmliche Vermessung kann Jahre und Tausende von Dollar kosten.
• Derzeitiger Eigentümer bewohnt das Objekt noch. Eine Räumung nach einem Tax Deed Sale verursacht Kosten, Verzögerung und rechtliche Unsicherheit.

Von der Liste zur Gebotsstrategie

Sobald Ihre Shortlist bereinigt ist, legen Sie für jede Parzelle ein Höchstgebot fest, bevor die Auktion beginnt. Ihr Höchstgebot sollte den Startbetrag, die Steuerrückstände, die Eintragungsgebühren, gegebenenfalls die Kosten für ein Quiet Title (gerichtliches Verfahren zur Bereinigung des Eigentumstitels) und Ihre gewünschte Gewinnmarge enthalten. Geht die Rechnung bei Ihrem Höchstgebot nicht auf, hören Sie auf zu klicken.

Disziplin trennt Investoren, die Vermögen aufbauen, von Investoren, die Kopfschmerzen sammeln. Die Tax-Deed-Auktionsliste aus Florida ist nur die Startlinie. Das eigentliche Rennen ist die Due Diligence (sorgfältige Vorabprüfung), die Sie durchführen, bevor Sie überhaupt eine virtuelle Bieterkelle heben.