Wie Sie von überall aus in Tax-Deed-Auktionen in Florida investieren (ohne das Gericht zu betreten)

Sie müssen weder in Florida noch überhaupt in den Vereinigten Staaten leben, um bei Tax-Deed-Auktionen in Florida notleidende Grundstücke zu kaufen. Die meisten Countys wickeln ihre Versteigerungen inzwischen online ab, das heißt: Ein Investor aus der Ferne in São Paulo, Toronto oder Madrid kann sich registrieren, recherchieren und auf dieselben Grundstücke bieten wie jemand, der im Büro des County Clerk sitzt. Entscheidend ist zu wissen, welche Countys Online-Gebote zulassen, welche Unterlagen Sie brauchen, bevor Sie eine virtuelle Bieterkelle heben, und wie Sie aus der Distanz genug Due Diligence (sorgfältige Vorabprüfung) betreiben, um nicht versehentlich ein Feuchtgebiet, eine Parzelle ohne Zufahrt oder eine noch in rechtliche Knoten verstrickte Immobilie zu kaufen. ## Warum Tax-Deed-Auktionen in Florida für Investoren aus der Ferne funktionieren Florida ist ein Tax-Deed-Bundesstaat. Wenn Immobilieneigentümer über mehrere Jahre keine Grundsteuern zahlen, kann der County das Deed (die Eigentumsurkunde) bei einer öffentlichen Versteigerung verkaufen, um die unbezahlten Steuern einzutreiben. Der Höchstbietende erhält ein Tax Deed und kann nach einem Quiet-Title-Verfahren (gerichtliches Verfahren zur Bereinigung des Eigentumstitels) oder nach Ablauf der gesetzlichen Frist das volle Eigentum am Land übernehmen. Für Investoren aus der Ferne ist der größte Vorteil der Wettbewerb. Viele lokale Bieter gehen noch immer davon aus, dass sie persönlich anwesend sein müssen, weshalb Online-Auktionen manchmal weniger Teilnehmer anziehen, als es die Versteigerungen auf den Stufen des Gerichtsgebäudes einst taten. Weniger Bieter können niedrigere Startpreise und bessere Margen für Käufer bedeuten, die ihre Hausaufgaben gemacht haben. Ein weiterer Vorteil ist die Skalierbarkeit. Statt von einem ländlichen County zum nächsten zu fahren, können Sie die Auktionskalender von zwanzig Countys aus einer einzigen Tabelle heraus verfolgen. Sie können Startgebote, Flächen in Acre und festgesetzte Werte nebeneinander vergleichen und Ihre Energie dann nur auf die Grundstücke richten, die Ihren Kriterien entsprechen. ## Schritt 1: Die richtigen County-Auktionswebsites finden Floridas 67 Countys teilen sich keine zentrale Auktionsplattform. Jeder County wählt sein eigenes System. Manche nutzen RealAuction.com, manche GrantStreetGroup, andere betreiben eigene Portale. Einige wenige verlangen weiterhin persönliche Anwesenheit, auch wenn diese Zahl immer weiter sinkt. Beginnen Sie mit der Suche nach „[County Name] tax deed auction“ und halten Sie nach der offiziellen Website des County Clerk oder des Tax Collector Ausschau. Meiden Sie Aggregator-Seiten von Drittanbietern, sofern sie nicht klar auf die offizielle Auktionsseite zurückverlinken. Setzen Sie ein Lesezeichen auf die offizielle URL, denn Auktionstermine, Registrierungsfristen und Kautionsregeln unterscheiden sich von County zu County. Bestätigen Sie vor der Registrierung drei Dinge auf der County-Website: - Ob die Auktion online, in Präsenz oder in beiden Formen stattfindet - Die Registrierungsfrist, die häufig mehrere Werktage vor der Versteigerung endet - Die Höhe der Kaution, sofern eine verlangt wird, und die akzeptierten Zahlungsmethoden Die Registrierungsfrist zu verpassen ist der einfachste Weg, eine gute Auktion zu verpassen. Setzen Sie sich eine Kalendererinnerung, sobald Sie eine Versteigerung identifiziert haben, an der Sie teilnehmen wollen. ## Schritt 2: Bieterkonto registrieren und finanzieren Die meisten Online-Auktionssysteme verlangen, dass Sie ein Konto anlegen, einen Identitätsnachweis hochladen und mitunter ein Formular W-9 einreichen oder eine Kaution überweisen. Internationale Investoren müssen unter Umständen einen Reisepass oder eine ausländische Steueridentifikationsnummer vorlegen. Wenn Sie über eine LLC (US-Gesellschaft mit beschränkter Haftung) kaufen wollen, registrieren Sie das Konto auf den Namen der LLC und halten Sie Ihren Gesellschaftsvertrag bereit. Kautionen sind in der Regel erstattungsfähig, wenn Sie den Zuschlag nicht erhalten, aber lesen Sie das Kleingedruckte. Manche Countys verlangen die Kaution vor Ende der Registrierung, andere behalten sie bis nach der Auktion ein. Einige akzeptieren Kreditkarten, die meisten bevorzugen jedoch ACH-Überweisungen, Bankschecks oder Banküberweisungen. Stellen Sie sicher, dass die von Ihnen gewählte Zahlungsmethode schnell abgewickelt werden kann. Erfolgreiche Bieter müssen den vollen Betrag oft innerhalb von 24 bis 48 Stunden zahlen. Eine Überweisung von einer ausländischen Bank kann länger dauern, planen Sie das Überweisungsfenster daher sorgfältig oder halten Sie Mittel auf einem US-Konto bereit. ## Schritt 3: Eine Recherche-Checkliste aufbauen, die Sie von überall abarbeiten können Due Diligence aus der Ferne ist möglich, aber nur, wenn Sie systematisch vorgehen. Vor der Gebotsabgabe sollte jedes Grundstück auf Ihrer Shortlist dieselben Prüfungen bestehen: - **Lage und Zufahrt.** Nutzen Sie Satellitenbilder und die GIS-Karten des County, um die Straßenfront zu bestätigen. Wirkt die Parzelle ohne Zufahrt, streichen Sie sie, sofern Sie sich nicht zutrauen, später eine Grunddienstbarkeit auszuhandeln. - **Bauleitplanung und Nutzung.** Besuchen Sie die Website des County Property Appraiser oder der Planungsbehörde. Prüfen Sie, ob die Bauleitplanung die von Ihnen beabsichtigte Nutzung zulässt, sei es das Halten unbebauten Landes, ein späterer Bau oder ein Weiterverkauf. - **Größe und Zuschnitt.** Ungünstig zugeschnittene Grundstücke oder schmale Streifen lassen sich schwer weiterverkaufen. Eine rechteckige, fünf Acre große Parzelle ist meist leichter zu vermarkten als ein ein Acre großer Landschlauch. - **Steuern und Pfandrechte.** Prüfen Sie die laufenden Grundsteuern, etwaige offene Bauordnungsverstöße und ob die Immobilie mit HOA- (Eigentümergemeinschaft) oder kommunalen Pfandrechten belastet ist, die den Tax Deed Sale überdauert haben. Tax Deeds löschen manche Pfandrechte, aber nicht alle. - **Ökologische Warnsignale.** Achten Sie auf Überschwemmungszonen in den FEMA-Karten und auf Feuchtgebiete in den Umweltebenen des County. Ein billiges Grundstück in einer Überschwemmungszone kann zu einer teuren Lektion werden. Beauftragen Sie Leute vor Ort, wenn Satellitenbilder nicht ausreichen. Ein örtlicher Fotograf oder Vermessungsingenieur kann die Parzelle für ein paar hundert Dollar besichtigen und Ihnen über Zufahrt, Nachbarn und offensichtliche Probleme berichten. ## Schritt 4: Höchstgebot festlegen und daran festhalten Auktionsaufregung überträgt sich über WLAN genauso leicht wie in einer Menschenmenge im Gerichtsgebäude. Legen Sie Ihr Höchstgebot fest, bevor die Auktion beginnt, und überschreiten Sie es dann nicht. Ihr Höchstgebot sollte berücksichtigen: - Das Startgebot oder den festgesetzten Wert - Steuerrückstände, die Sie nach dem Kauf möglicherweise zahlen müssen - Quiet-Title- oder Anwaltsgebühren - Wiederverkaufskosten einschließlich Abwicklung und Vermarktung - Eine Gewinnmarge, die das Risiko lohnenswert macht Ein häufiger Anfängerfehler besteht darin, die Auktion zu gewinnen und dann festzustellen, dass die Gesamtkosten den Abschlag aufzehren. Tragen Sie jede Ausgabe in Ihre Tabelle ein, bevor Sie bieten, nicht danach. ## Schritt 5: Abschließen, versichern und die Kontrolle übernehmen Nach dem Zuschlag befolgen Sie die Zahlungsanweisungen des County exakt. Manche Countys stellen das Tax Deed sofort aus, andere versenden es per Post, nachdem die Zahlung eingegangen ist. Sobald Sie das Deed halten, lassen Sie es eintragen und erwägen Sie ein Quiet-Title-Verfahren, um verbliebene Titelmängel zu beseitigen. Eine Versicherung ist selbst bei unbebautem Land eine Überlegung wert. Eine einfache Haftpflichtpolice ist günstig und schützt Sie, falls sich jemand auf dem Grundstück verletzt, solange es Ihnen gehört. Fragen Sie einen in den USA ansässigen Versicherungsmakler, der sich mit Policen für unbebautes Land auskennt. Entscheiden Sie schließlich Ihre Ausstiegsstrategie, bevor Sie kaufen. Werden Sie auf Ratenbasis an einen Endkunden weiterverkaufen? Auf einem Grundstücksmarktplatz inserieren? Zur Wertsteigerung halten? Die besten Investoren aus der Ferne wissen, wie sie ein Grundstück monetarisieren werden, bevor sie überhaupt auf „Place Bid“ klicken. ## Der größte Fehler von Bietern aus der Ferne Der größte Fehler besteht darin, eine Online-Auktion wie Online-Shopping zu behandeln. Ein niedriges Startgebot ist kein Schnäppchen, wenn die Immobilie keine rechtlich gesicherte Zufahrt hat, in einem Hochwasserabflussbereich liegt oder versteckte Pfandrechte trägt. Investieren aus der Ferne funktioniert, wenn Ihre Disziplin die Möglichkeit ersetzt, zur Immobilie zu fahren. Wenn Sie es ernst meinen mit Tax-Deed-Investments in Florida von außerhalb des Bundesstaats, fangen Sie klein an. Bieten Sie auf ein günstiges Grundstück, durchlaufen Sie den gesamten Prozess und lernen Sie aus diesem ersten Geschäft, bevor Sie hochskalieren. Das Gerichtsgebäude mag tausend Meilen entfernt sein, aber die Lektionen, die Sie lernen, sind dieselben, für die lokale Investoren vor Jahren bezahlt haben.